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Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen – aber das Objekt braucht Arbeit. Vielleicht ein Dach, das schon länger wartet, eine Elektrik aus den Siebzigern oder eine Heizung, die längst ersetzt werden müsste. Vielleicht haben Sie geerbt und möchten nicht auch noch eine Baustelle managen. Oder Sie wissen genau, dass ein Käufer am freien Markt genau dort anfangen wird zu verhandeln – und Sie möchten wissen, ob es einen anderen Weg gibt.
Dieser Artikel erklärt, was ein Sanierungsstau mit dem Verkaufspreis macht, welche zwei Wege Ihnen offenstehen, und wann welcher der richtige ist. Ein Direktankauf ist keine Lösung für jeden Fall – aber er ist für bestimmte Situationen genau das Richtige.
Sanierungsstau ist kein technischer Begriff, sondern ein Sammelbegriff: Maßnahmen, die ein Objekt nach Alter, Stand der Technik oder energetischen Anforderungen eigentlich braucht, die aber nicht durchgeführt wurden. In der Praxis handelt es sich häufig um eine Kombination – Dach, Fenster, Heizungsanlage, Dämmung – die einzeln handhabbar wäre, zusammen aber eine erhebliche Investition bedeutet.
Für den Verkaufspreis gilt eine einfache Logik: Ein Käufer rechnet seinen Sanierungsaufwand gegen den Kaufpreis. Er wird dabei aber nicht eins zu eins verrechnen, weil er das Risiko der Ausführung, unerwarteter Kostensteigerungen und des Zeitaufwands selbst trägt. Ein Sanierungsstau von erheblichem Umfang führt in der Praxis zu einem Abschlag, der die reinen Materialkosten häufig übersteigt – weil das Risiko eingepreist wird.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfasst Baumängel und Bauschäden als wertmindernde Positionen im Sachwertverfahren. Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg wenden diese Verordnung an; ihre veröffentlichten Marktberichte zeigen, wie stark Sanierungsbedarf in unterschiedlichen Lagen bewertet wird.
Ein Makler vermarktet das Objekt an ein breites Käuferpublikum – Privatpersonen, Kapitalanleger, Bauträger. Mehr Interessenten bedeuten tendenziell mehr Wettbewerb und damit einen höheren Preis. Bei sanierungsbedürftigen Objekten funktioniert das gut, wenn:
Der Preis ist in dieser Variante am höchsten – aber nicht garantiert. Wenig Resonanz, ein einzelner Bieter oder ein Finanzierungsplatzer kurz vor dem Notartermin können den Prozess erheblich verlängern. Bei offensichtlich sanierungsbedürftigen Objekten ist außerdem die Käufergruppe kleiner: Viele Selbstnutzer meiden die Ungewissheit, und viele Käufer mit Bankfinanzierung bekommen für stark renovierungsbedürftige Objekte kein Darlehen – weil die Bank den Ist-Zustand bewertet, nicht den geplanten Soll-Zustand.
Ein Direktkäufer – ein Unternehmen oder professioneller Investor, der selbst kauft – nimmt das Objekt im Ist-Zustand ab. Keine Besichtigungen durch Dutzende Interessenten, keine Hängepartie bei der Bankfinanzierung, kein Bieterprozess. Der Preis liegt in der Regel unter dem, was ein langer Marktprozess im besten Fall ergibt. Das ist keine versteckte Schwäche dieses Wegs, sondern sein Funktionsprinzip: Der Direktkäufer trägt das Risiko und die Kosten der Sanierung – und er bezahlt für die Sicherheit und Schnelligkeit, die er Ihnen bietet, mit einer Marge.
Was dieser Weg realistisch bietet:
Was er nicht bietet: den Preis, den ein langer Bieterprozess in einer gefragten Lage im besten Fall erzielt.
Die Entscheidung hängt nicht vom Objekt allein ab, sondern von Ihrer Situation als Eigentümer. Drei Fragen helfen bei der Einordnung:
Wenn Sie unter Zeitdruck stehen – weil eine Erbgemeinschaft sich nicht ewig einig bleiben kann, weil Pflegekosten laufen, weil ein Umzug terminiert ist oder weil die laufenden Nebenkosten drücken – ist ein langer Vermarktungsprozess eine reale Belastung. Ein Direktankauf kann diesen Druck auflösen. Wenn Sie Zeit haben und bereit sind zu warten, ist der freie Markt meistens die bessere Ausgangslage.
In gut erschlossenen Lagen im Großraum Stuttgart, in Freiburg, Heidelberg oder Ulm gibt es auch für sanierungsbedürftige Objekte oft mehrere Interessenten – der freie Markt arbeitet dann für Sie. In Lagen mit weniger Nachfrage oder bei Objekten mit spezifischen Einschränkungen (exponierte Hanglage, schwieriger Zuschnitt, starker Lärm) kann die Käufergruppe so klein sein, dass der theoretisch höhere Marktpreis sich in der Praxis nicht zeigt.
Ein Maklerverkauf erfordert Ihre aktive Mitarbeit: Unterlagen besorgen, Besichtigungen ermöglichen, Anfragen beantworten, Verhandlungen begleiten. Wer diesen Aufwand aus gesundheitlichen Gründen, wegen räumlicher Entfernung oder schlicht aus Zeitmangel nicht stemmen kann oder möchte, bekommt beim Direktankauf einen anderen Wert: die Möglichkeit, die Sache abzuschließen – vollständig und ohne monatelangen Prozess.
Auch ein Direktkäufer macht eine Bewertung – er kauft nicht blind. Was dabei wirklich zählt:
Ein seriöser Direktkäufer legt offen, wie er zum Angebot kommt. Ein Angebot ohne Erklärung ist kein seriöses Angebot.
Ob Maklerverkauf oder Direktankauf: Als Verkäufer haben Sie Offenbarungspflichten. Was Ihnen bekannt ist und was den Kaufentschluss eines Käufers beeinflusst hätte, müssen Sie mitteilen – auch ohne Nachfrage. Arglistiges Verschweigen kann nach § 444 BGB zur Haftung führen, selbst wenn der Kaufvertrag die Gewährleistung ausschließt – denn arglistiges Verschweigen ist von einem solchen Ausschluss nicht gedeckt. Hinweis: Dies ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Außerdem sind Eigentümer beim Verkauf verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen – spätestens bei der ersten Begehung (§ 80 GEG). Liegt keiner vor, drohen Bußgelder. Das gilt auch beim Direktankauf: Der erste Termin zur Besichtigung ist der maßgebliche Moment. Stand: September 2026
Der Markt für Direktankäufe ist nicht reguliert wie der Maklermarkt. Einige Punkte helfen, seriöse von unseriösen Angeboten zu unterscheiden:
Baden-Württemberg ist kein homogener Markt. Die Bodenrichtwerte im Großraum Stuttgart, in der Rhein-Neckar-Region oder im Bodenseekreis unterscheiden sich erheblich von denen im ländlichen Odenwald oder auf der Schwäbischen Alb. Das beeinflusst nicht nur den absoluten Preis, sondern auch, ob ein langer Vermarktungsprozess sich lohnt.
In stark nachgefragten Lagen mit wenig Bestand sind selbst sanierungsbedürftige Objekte oft mehrfach angefragt – hier zahlt sich Geduld meistens aus. In Lagen mit viel Bestand und weniger Nachfrage dreht sich die Rechnung: Monate auf dem Markt ohne greifbares Angebot binden Energie und können in der Gesamtrechnung mehr kosten, als der Preisunterschied zum Direktankauf je betrug.
immozeit kennt den Markt in Baden-Württemberg aus eigener Tätigkeit im Kerngebiet rund um Kornwestheim. Für Regionen außerhalb arbeiten wir mit Partnern vor Ort zusammen.
Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Objekt in Baden-Württemberg verkaufen möchten und noch nicht wissen, welcher Weg für Sie der richtige ist: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung – keine sofortige Verpflichtung, kein Druck. Nur eine klare Antwort auf die Frage, was in Ihrer konkreten Situation realistisch ist.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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