Sanierungsstau: Haus verkaufen in Baden-Württemberg

Die Lage: renovierungsbedürftig, aber kein Totalschaden

Sie wollen Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen – aber das Objekt braucht Arbeit. Vielleicht ein Dach, das schon länger wartet, eine Elektrik aus den Siebzigern oder eine Heizung, die längst ersetzt werden müsste. Vielleicht haben Sie geerbt und möchten nicht auch noch eine Baustelle managen. Oder Sie wissen genau, dass ein Käufer am freien Markt genau dort anfangen wird zu verhandeln – und Sie möchten wissen, ob es einen anderen Weg gibt.

Dieser Artikel erklärt, was ein Sanierungsstau mit dem Verkaufspreis macht, welche zwei Wege Ihnen offenstehen, und wann welcher der richtige ist. Ein Direktankauf ist keine Lösung für jeden Fall – aber er ist für bestimmte Situationen genau das Richtige.

Was Sanierungsstau für den Verkaufspreis bedeutet

Sanierungsstau ist kein technischer Begriff, sondern ein Sammelbegriff: Maßnahmen, die ein Objekt nach Alter, Stand der Technik oder energetischen Anforderungen eigentlich braucht, die aber nicht durchgeführt wurden. In der Praxis handelt es sich häufig um eine Kombination – Dach, Fenster, Heizungsanlage, Dämmung – die einzeln handhabbar wäre, zusammen aber eine erhebliche Investition bedeutet.

Für den Verkaufspreis gilt eine einfache Logik: Ein Käufer rechnet seinen Sanierungsaufwand gegen den Kaufpreis. Er wird dabei aber nicht eins zu eins verrechnen, weil er das Risiko der Ausführung, unerwarteter Kostensteigerungen und des Zeitaufwands selbst trägt. Ein Sanierungsstau von erheblichem Umfang führt in der Praxis zu einem Abschlag, der die reinen Materialkosten häufig übersteigt – weil das Risiko eingepreist wird.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfasst Baumängel und Bauschäden als wertmindernde Positionen im Sachwertverfahren. Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg wenden diese Verordnung an; ihre veröffentlichten Marktberichte zeigen, wie stark Sanierungsbedarf in unterschiedlichen Lagen bewertet wird.

Zwei Wege – und was jeder realistisch bringt

Der klassische Weg: Maklerverkauf am freien Markt

Ein Makler vermarktet das Objekt an ein breites Käuferpublikum – Privatpersonen, Kapitalanleger, Bauträger. Mehr Interessenten bedeuten tendenziell mehr Wettbewerb und damit einen höheren Preis. Bei sanierungsbedürftigen Objekten funktioniert das gut, wenn:

• die Lage attraktiv ist und Nachfrage auch für Projekte besteht,
• das Objekt keinen strukturellen Schaden hat,
• Sie drei bis sechs Monate – oft länger – Zeit für die Vermarktung mitbringen,
• Sie bereit sind, Besichtigungen zu ermöglichen und Rückfragen zu beantworten.

Der Preis ist in dieser Variante am höchsten – aber nicht garantiert. Wenig Resonanz, ein einzelner Bieter oder ein Finanzierungsplatzer kurz vor dem Notartermin können den Prozess erheblich verlängern. Bei offensichtlich sanierungsbedürftigen Objekten ist außerdem die Käufergruppe kleiner: Viele Selbstnutzer meiden die Ungewissheit, und viele Käufer mit Bankfinanzierung bekommen für stark renovierungsbedürftige Objekte kein Darlehen – weil die Bank den Ist-Zustand bewertet, nicht den geplanten Soll-Zustand.

Der direkte Weg: Ankauf durch einen Direktkäufer

Ein Direktkäufer – ein Unternehmen oder professioneller Investor, der selbst kauft – nimmt das Objekt im Ist-Zustand ab. Keine Besichtigungen durch Dutzende Interessenten, keine Hängepartie bei der Bankfinanzierung, kein Bieterprozess. Der Preis liegt in der Regel unter dem, was ein langer Marktprozess im besten Fall ergibt. Das ist keine versteckte Schwäche dieses Wegs, sondern sein Funktionsprinzip: Der Direktkäufer trägt das Risiko und die Kosten der Sanierung – und er bezahlt für die Sicherheit und Schnelligkeit, die er Ihnen bietet, mit einer Marge.

Was dieser Weg realistisch bietet:

• Sicherheit: kein Finanzierungsvorbehalt, keine Rückabwicklung kurz vor dem Abschluss,
• Geschwindigkeit: Entscheidung in Tagen statt Monaten, Notartermin nach gemeinsamer Abstimmung,
• Aufwand: keine aufwändige Vorbereitung, keine Besichtigungen, keine Reparaturen vor dem Verkauf,
• Kalkulierbarkeit: ein Preis, eine Entscheidung, ein Termin.

Was er nicht bietet: den Preis, den ein langer Bieterprozess in einer gefragten Lage im besten Fall erzielt.

Wann ist welcher Weg der richtige?

Die Entscheidung hängt nicht vom Objekt allein ab, sondern von Ihrer Situation als Eigentümer. Drei Fragen helfen bei der Einordnung:

Wie viel Zeit haben Sie?

Wenn Sie unter Zeitdruck stehen – weil eine Erbgemeinschaft sich nicht ewig einig bleiben kann, weil Pflegekosten laufen, weil ein Umzug terminiert ist oder weil die laufenden Nebenkosten drücken – ist ein langer Vermarktungsprozess eine reale Belastung. Ein Direktankauf kann diesen Druck auflösen. Wenn Sie Zeit haben und bereit sind zu warten, ist der freie Markt meistens die bessere Ausgangslage.

Wie stark ist die Nachfrage in Ihrer Lage?

In gut erschlossenen Lagen im Großraum Stuttgart, in Freiburg, Heidelberg oder Ulm gibt es auch für sanierungsbedürftige Objekte oft mehrere Interessenten – der freie Markt arbeitet dann für Sie. In Lagen mit weniger Nachfrage oder bei Objekten mit spezifischen Einschränkungen (exponierte Hanglage, schwieriger Zuschnitt, starker Lärm) kann die Käufergruppe so klein sein, dass der theoretisch höhere Marktpreis sich in der Praxis nicht zeigt.

Wie viel Aufwand können oder wollen Sie tragen?

Ein Maklerverkauf erfordert Ihre aktive Mitarbeit: Unterlagen besorgen, Besichtigungen ermöglichen, Anfragen beantworten, Verhandlungen begleiten. Wer diesen Aufwand aus gesundheitlichen Gründen, wegen räumlicher Entfernung oder schlicht aus Zeitmangel nicht stemmen kann oder möchte, bekommt beim Direktankauf einen anderen Wert: die Möglichkeit, die Sache abzuschließen – vollständig und ohne monatelangen Prozess.

Was den Wert eines sanierungsbedürftigen Objekts wirklich bestimmt

Auch ein Direktkäufer macht eine Bewertung – er kauft nicht blind. Was dabei wirklich zählt:

• Lage und Grundstück: Der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg im Informationssystem BORIS BW veröffentlichen, ist der Ausgangspunkt – unabhängig vom Zustand des Gebäudes. Er sagt, was der Boden allein wert ist.
• Struktureller Zustand: Tragwerk, Keller, Feuchtigkeit. Was die Gebäudehülle betrifft – Dach, Fassade, Fenster –, ist reparierbar und kalkulierbar. Was die Bausubstanz selbst betrifft, ist aufwändiger. Ein seriöser Direktkäufer wird das bei der Begehung genau unterscheiden.
• Energetischer Zustand: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beeinflusst, was ein künftiger Eigentümer investieren muss. Das fließt in jede Wertermittlung ein.
• Rechtliche Situation: Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Vorkaufsrechte – all das beeinflusst den Preis und die Durchführbarkeit des Verkaufs erheblich und muss offen kommuniziert werden.

Ein seriöser Direktkäufer legt offen, wie er zum Angebot kommt. Ein Angebot ohne Erklärung ist kein seriöses Angebot.

Ihre Pflichten als Verkäufer – unabhängig vom gewählten Weg

Ob Maklerverkauf oder Direktankauf: Als Verkäufer haben Sie Offenbarungspflichten. Was Ihnen bekannt ist und was den Kaufentschluss eines Käufers beeinflusst hätte, müssen Sie mitteilen – auch ohne Nachfrage. Arglistiges Verschweigen kann nach § 444 BGB zur Haftung führen, selbst wenn der Kaufvertrag die Gewährleistung ausschließt – denn arglistiges Verschweigen ist von einem solchen Ausschluss nicht gedeckt. Hinweis: Dies ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.

Außerdem sind Eigentümer beim Verkauf verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen – spätestens bei der ersten Begehung (§ 80 GEG). Liegt keiner vor, drohen Bußgelder. Das gilt auch beim Direktankauf: Der erste Termin zur Besichtigung ist der maßgebliche Moment. Stand: September 2026

Worauf Sie bei Direktkäufern achten sollten

Der Markt für Direktankäufe ist nicht reguliert wie der Maklermarkt. Einige Punkte helfen, seriöse von unseriösen Angeboten zu unterscheiden:

• Verbindlichkeit des Angebots: Wird ein Preis genannt, der nach weiteren „Prüfungen" immer kleiner wird? Das ist ein Warnsignal. Ein seriöses Angebot ist verbindlich – mit klar benannter Bedingung, wann und warum es sich ändern kann.
• Finanzierungsnachweis: Ein Direktkäufer kauft ohne Bankfinanzierungsvorbehalt. Das setzt voraus, dass er die Mittel tatsächlich hat. Fragen Sie danach – ein seriöser Käufer wird Ihnen das belegen.
• Kaufvertragsentwurf: Der Entwurf wird Ihnen vor dem Notartermin zugeschickt. Lesen Sie ihn sorgfältig, und holen Sie sich bei Unsicherheit anwaltlichen Rat – das ist Ihr gutes Recht und bei jedem Immobilienverkauf selbstverständlich.
• Kosten: Die Grunderwerbsteuer trägt in Baden-Württemberg der Käufer (derzeit 5 Prozent; Stand: September 2026). Wer die Notarkosten trägt, ist hingegen Verhandlungssache – halten Sie das schriftlich im Kaufvertrag fest.

Baden-Württemberg: Warum die Lage mehr entscheidet als der Zustand

Baden-Württemberg ist kein homogener Markt. Die Bodenrichtwerte im Großraum Stuttgart, in der Rhein-Neckar-Region oder im Bodenseekreis unterscheiden sich erheblich von denen im ländlichen Odenwald oder auf der Schwäbischen Alb. Das beeinflusst nicht nur den absoluten Preis, sondern auch, ob ein langer Vermarktungsprozess sich lohnt.

In stark nachgefragten Lagen mit wenig Bestand sind selbst sanierungsbedürftige Objekte oft mehrfach angefragt – hier zahlt sich Geduld meistens aus. In Lagen mit viel Bestand und weniger Nachfrage dreht sich die Rechnung: Monate auf dem Markt ohne greifbares Angebot binden Energie und können in der Gesamtrechnung mehr kosten, als der Preisunterschied zum Direktankauf je betrug.

immozeit kennt den Markt in Baden-Württemberg aus eigener Tätigkeit im Kerngebiet rund um Kornwestheim. Für Regionen außerhalb arbeiten wir mit Partnern vor Ort zusammen.

Was jetzt sinnvoll ist

Wenn Sie ein sanierungsbedürftiges Objekt in Baden-Württemberg verkaufen möchten und noch nicht wissen, welcher Weg für Sie der richtige ist: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung – keine sofortige Verpflichtung, kein Druck. Nur eine klare Antwort auf die Frage, was in Ihrer konkreten Situation realistisch ist.